外國人在日本貸款（按揭）買房指南：結匯額度不是問題，銀行選擇才是

在台灣，房屋貸款一般稱「房貸」，香港讀者更熟悉的說法是「按揭」——本文兩種說法交替使用，指的是同一件事。過去談到海外置產，第一個卡關的往往是結匯額度，但這一點在2024年11月1日已經鬆綁：央行把每人每年累積結匯金額從500萬美元提高到1000萬美元，對絕大多數買家來說，額度已經不是限制。真正該花時間比較的，是要用台系銀行的東京分行，還是直接找日資銀行貸款——這個選擇對總成本的影響，遠比結匯額度大得多。

外國人在日本可以申請房貸嗎

可以。日本銀行對貸款人國籍沒有政策性限制，但多數銀行預設以日本國籍或永住權為基本門檻。以下條件來自英文原文，是日本銀行審核外國申請人的常見標準：

• 居留年限：在日居住滿3至5年
• 在職年限：穩定工作滿2年以上
• 收入門檻：年收入不低於200萬日圓，且必須是在日本境內課稅的所得
• 信用紀錄：無破產、無嚴重違約紀錄
• 總還款負擔率：月付款占年收入的30%至35%以內
• 永住權審核參考標準：品行端正、無犯罪紀錄、具備獨立生計能力、對社會有貢獻
• 保險：須投保住宅保險，多數銀行要求加入團體信用生命保險（団信）
• 婚姻狀況：單身申請人選項較少，頭期款比例通常較高
• 日語能力：多數銀行要求本人親自面談，且不接受家人代為口譯

各家銀行的實際標準會有些微差異，以銀行面談時的說明為準。

延伸閱讀：外國人在日本買房完整指南，先了解整個購屋流程。

結匯額度鬆綁之後，真正該比較的是這兩條路

2024年10月30日，中央銀行宣布把個人與團體的年度累積結匯金額，從500萬美元倍增至1000萬美元，2024年11月1日起實施。這是自民國86年以來首次調整，目的是打造台灣成為亞洲資產管理中心。對多數買家而言，這代表結匯額度已經不再是買房的實際瓶頸。

真正決定總成本的，是融資路線的選擇：

路線一：台系銀行東京分行。 台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、中國信託、彰化銀行、玉山銀行、台新銀行、富邦銀行、台灣中小企銀等，都在東京設有分行或據點，加上日資的東京之星銀行也提供對應服務。貸款成數普遍落在房價或鑑價的五到七成，利率約落在2%至2.6%之間，借款人年齡通常須在20至65歲之間，並提供收入或財力證明。優勢是中文溝通順暢、審件邏輯貼近台灣人熟悉的方式。

路線二：日資銀行直接貸款。 利率明顯更低（見下表），但審核更嚴格，通常需要永住權或長期穩定的在日居留與收入紀錄，而且面談多以日語進行。

兩條路線不是二選一的單選題，值得同時洽詢比較，尤其是貸款成數和總利息支出的落差，往往比結匯額度的差異更值得計較。

沒有永住權時的選項

選項	說明
無擔保人貸款	部分銀行可受理，但審核標準更嚴格
母國銀行的日本分行	語言障礙較小，部分行庫會參考原有信用紀錄
Star Mortgage（非永住者專屬）	詳見下文
匯率風險評估	若日圓貸款與新台幣收入並存，提前試算匯率波動的影響
提高頭期款比例	頭期款愈高，核貸機率愈明顯提升
Prestia Bank	明確受理非永住者，亞馬遜、三菱、菲利普莫里斯等大型企業員工有專屬產品，提供英語服務
Shinsei Bank	提供英語服務，也支援同性伴侶申請
Mizuho Bank	正在申請永住權過程中的申請人也可受理

Star Mortgage：不需要永住權的專屬產品

東京之星銀行（Tokyo Star Bank）推出的Star Mortgage，是專為非永住者設計的貸款產品。貸款額度從50萬日圓到1億日圓，還款期限1年到35年，範圍相當寬。銀行會依申請人的收入穩定性與在職年限個別評估，即使只是短期居留日本，也值得諮詢。

銀行利率比較（2024年9月1日資料）

下表數字取自英文原文，是2024年9月的快照，時間點已經有點舊，但方向性的結論依然成立：日本的貸款利率遠低於台灣目前市場水準。

銀行	利率	是否受理外國人
au Jibun Bank	0.179%	可以
PayPay Bank	0.270%	可以
Ikeda Senshu	0.320%	可以
Hyakujūyon Bank	0.700%	可以
Hokuyō Bank	0.970%	非居民或無永住權者
Jūrokubank	1.050%	非居民或無永住權者
Chūgoku Bank	1.200%	可以
Jōyō Bank	1.380%	可以

作為對照，台灣中央銀行統計2026年7月五大銀行新承做購屋貸款平均利率約為2.29%，一般銀行公開方案則多落在2.45%到3%之間。也就是說，表中多數日資銀行的利率不到台灣市場均價的一半。當然，這份利率表鎖定的是條件優秀的申請人，非永住者實際拿到的利率通常會更高，而台系銀行東京分行的2%至2.6%則是相對容易取得的價位。

延伸閱讀：日本房價到底多少錢，先對整體預算有個概念。

申請流程：實際要準備什麼

日本銀行貸款申請文件幾乎全部只有日文版本，多數銀行也不接受家人代為口譯，必須本人親自面談。整體流程如下：

1. 準備文件：在留卡或特別永住者證明書、納稅證明、收入證明、還款計畫
2. 開立存款帳戶：多數銀行優先受理自家帳戶持有人
3. 確認資格條件：通常要求在日全職工作滿一年以上
4. 選擇銀行：確認是否有非永住者專屬產品，或母國銀行是否在日本設有分行
5. 填寫貸款申請書：幾乎全程日文，必要時安排專業口譯陪同
6. 加入團體信用生命保險：多數銀行將此列為放款條件
7. 選擇利率類型：固定利率與機動利率各有考量，依資金規劃決定
8. 通過預審
9. 簽署貸款合約
10. 納入固定資產稅與火災保險：提前計入還款預算
11. 完成交易：簽約與交屋

房產本身的狀況也會影響審核結果。屋齡偏高、借地權物件、管理組合有欠繳、或屬於所謂「事故物件」（曾發生孤獨死、非自然死亡等情況的房產），即使收入條件達標，銀行給出的貸款條件也可能較不利。

稅費與保險，預算不能漏掉的部分

固定資產稅每年單獨徵收，與貸款是兩回事。登記執照稅、火災保險費也要提前納入首年預算。部分銀行對首年房貸提供稅務減免安排，可向稅務顧問或銀行經辦人確認細節。

延伸閱讀：日本房產稅完全解讀

如果配偶是日本人：連帶保證人的作用

若有日本籍配偶，請對方擔任連帶保證人，審核速度與通過率往往會明顯提升。這只是貸款策略的一環，不代表婚姻本身要以貸款審核為出發點來考慮。

延伸閱讀：外國人在日本結婚指南

常見問題

沒有永住權也能在日本申請房貸嗎？
可以。Star Mortgage這類產品就是為非永住者設計的，Prestia、Shinsei、Mizuho也都有條件性受理的空間，台系銀行的東京分行也是常見選項。但審核會比日本籍或永住者更嚴格，頭期款比例通常也更高。

結匯額度提高到1000萬美元後，還有什麼要注意的嗎？
額度本身已經不是多數買家的限制，但每一筆匯款仍要透過合規管道並保留紀錄，銀行對資金來源仍會例行查核，不是額度夠就完全不用準備文件。

台系銀行東京分行和日資銀行，該選哪一個？
台系銀行溝通門檻低、貸款成數較高（約五到七成），但利率通常落在2%至2.6%。日資銀行利率明顯更低，但審核更嚴格，通常需要永住權或長期穩定的在日紀錄。兩條路線值得同時洽詢比較。

香港讀者的按揭條件會不一樣嗎？
基本審核邏輯相同，日本銀行不區分台灣籍或香港籍申請人，差異主要在於母國銀行是否在日本設有分行、以及個人信用紀錄能否被對方參考。

不會日語能申請房貸嗎？
比較難，但不是完全不可能。可以選擇Prestia、Shinsei這類提供英語服務的銀行，或台系銀行的東京分行，也可以安排專業口譯陪同面談。多數銀行不接受家人代為口譯這一點要提前知道。

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