在日本買房要多少錢?(2025年版)

在日本購買房屋的價格範圍極廣,從極為實惠的鄉村住宅到價格高昂的都市公寓皆有。本文深入探討2025年日本住宅物業價格,重點關注鄉村地區與東京、大阪等主要城市的價格差異。所有價格以日圓(¥)和台幣(TWD)、港幣(HKD)標示,方便讀者參考(大約¥140 ≈ NT$30.5 ≈ HK$7.8)。值得注意的是,日本對外國買家沒有額外費用或限制——外國買家與日本公民支付相同的房地產價格。

以下我們將詳細分析日本鄉村、主要城市(大阪、京都、福岡、札幌)的典型房價,並深入探討東京各區及物業類型的房市狀況。我們還會總結土地價格及這些地區1LDK公寓的租金收益率,協助您在尋找日本待售物業時做出明智決策。

日本各地區平均物業價格(2025年)

地區	平均價格(日圓)	平均價格(台幣)	平均價格(港幣)
日本鄉村地區	¥20,000,000	NT$6,100,000	HK$1,560,000
大阪市	¥55,000,000	NT$16,775,000	HK$4,290,000
京都市	¥60,000,000	NT$18,300,000	HK$4,680,000
福岡市	¥56,000,000	NT$17,080,000	HK$4,368,000
札幌市	¥51,500,000	NT$15,707,500	HK$4,017,000
東京(外圍區)	¥55,000,000	NT$16,775,000	HK$4,290,000
東京(23區平均)	¥91,400,000	NT$27,877,000	HK$7,129,200
東京(中心區)	¥120,000,000	NT$36,600,000	HK$9,360,000

• 匯率轉換基於約2025年匯率:¥140 = NT$30.5 = HK$7.8

日本鄉村:鄉下住宅與土地價格

日本鄉村地區的價格遠低於城市。在許多鄉村縣市,一棟普通獨棟房屋的成本約為¥2,000萬-¥2,500萬(約NT$610萬-NT$762.5萬,或HK$156萬-HK$195萬)。例如,平均價格最低的縣市中,一棟100平方公尺的獨棟住宅(約30坪,屋齡10年)大約為¥1,990萬。

然而,在小城鎮中有無數老舊房屋的售價遠低於此。事實上,在日本鄉村找到可立即入住、售價僅¥200萬-¥300萬(約NT$61萬-NT$91.5萬,或HK$15.6萬-HK$23.4萬)的房屋並不罕見。這些超低價物業通常是「空き家」(空屋)——因日本人口減少而被遺棄的老舊房屋。地方政府維護「空き家銀行」列出這類物業,有些甚至低於¥100萬或免費提供,通常需要承諾進行翻新或居住。

鄉村的土地價格同樣便宜。在偏遠村莊,土地每平方公尺可能只需幾百日圓。例如,北海道某個日本調查中價格最低的地點,官方土地價值約為每平方公尺¥1,350(每坪約¥4,460)。這意味著您理論上可以用遠低於¥100萬的價格購買500平方公尺(約151坪)的土地——相當於五個建地的面積僅需¥77萬(約NT$23.5萬或HK$6萬)。這種低價反映了鄉村人口流失和充足的住房存量。

相比之下,在較便利的鄉村地區(靠近區域中心或旅遊區)的農地和住宅用地會較高,但與都市地區相比仍然溫和——通常在每平方公尺數千日圓(每坪數萬日圓)的範圍內。

主要城市:大阪、京都、福岡與札幌

日本主要區域城市的房價雖然高於鄉村地區,但通常低於東京。以下我們詳細介紹2025年大阪、京都、福岡和札幌的平均房價及市場趨勢,並提供一些土地價格背景。這些城市近年來均見價格上漲,但相較於東京的高端房地產市場,其成本仍保持溫和。

大阪(大阪)

大阪是日本第二大都會區,這個商業城市的房價雖然可觀但不如東京極端。截至2024年底,大阪市新建公寓的平均價格約為¥5,500萬-¥5,700萬(約NT$1,677.5萬-NT$1,738.5萬,或HK$429萬-HK$445.2萬)。由於強勁需求和新建單位供應有限,這標誌著大幅上漲(某些月份年增逾40%)。

相比之下,大阪的二手公寓交易價格較低:大阪府一套70平方公尺的二手公寓平均價格約為¥1,800萬-¥2,000萬(約NT$549萬-NT$610萬,或HK$140.4萬-HK$156萬),而大阪市內的平均價格較高,一套較新的70平方公尺單位約為¥4,500萬(約NT$1,372.5萬或HK$351萬)。大阪郊區的獨棟住宅價格範圍在¥2,000萬-¥4,000萬(約NT$610萬-NT$1,220萬,或HK$156萬-HK$312萬)之間,取決於屋齡和距離市中心的遠近,而大阪中心區的土地昂貴——主要商業區的土地價值約為每平方公尺¥100萬-¥200萬(每坪超過¥330萬-¥660萬),住宅區略低。

對於大阪房地產市場的投資者而言,租金收益率適中。大阪市的小型公寓(套房或1LDK規模)通常年租金收益率約為4-5%。這略高於東京的收益率,反映了大阪相對於租金的較低購買價格。例如,一項調查顯示大阪單房公寓的收益率平均在4%左右。

京都(京都)

以文化遺產聞名且新開發有限的京都,近年房價飆漲。2024年,京都府新建公寓價格年增30.6%,漲幅超過大阪。京都市中心現在極為昂貴:在熱門區域如中京區(京都中心),新建公寓平均價格超過¥1億(超過NT$3,050萬或HK$780萬)——這是高端精品項目和富裕買家(包括被京都文化魅力吸引的人)強勁需求的結果。

其他中心區(例如東山區、北區)的新建單位平均價格也接近或超過¥1億。這些價格與東京的豪華市場相當,反映了京都的土地稀缺性和嚴格的建築法規。

對於一般買家,京都郊區有更實惠的選擇。京都市的二手公寓平均約為¥3,000萬-¥4,000萬(約NT$915萬-NT$1,220萬,或HK$234萬-HK$312萬)標準家庭規模單位,而京都府郊區(如宇治或龜岡等城鎮)提供¥2,000萬範圍的較低價格。

京都的獨棟住宅也呈現兩極化:中心區的現代獨棟住宅很容易超過¥6,000萬-¥8,000萬(約NT$1,830萬-NT$2,440萬,或HK$468萬-HK$624萬),而較老舊的房屋或位於外圍地區的房屋則便宜得多,有時為¥2,000萬-¥3,000萬(特別是需要翻新的老町家)。京都市中心的土地昂貴(類似大阪,通常遠超過每平方公尺¥100萬),但在外圍區或鄰近滋賀縣(因京都高成本而成為熱門通勤選擇)則較為合理。

福岡(福岡)

九州島最大城市福岡,近年已成為日本熱門的房地產市場。截至2024年,福岡市新建公寓價格飆升,平均達到約¥5,600萬(約NT$1,708萬或HK$436.8萬)每單位。這是劇烈的上漲(較前一年上漲逾40%),歸因於建設減緩和供應有限——新建公寓減少,推高了現有供應的價格。

儘管如此飆升,福岡的房市仍比東京或京都更實惠。例如,福岡市一套屋齡10年的二手70平方公尺公寓平均約為¥3,700萬-¥3,800萬(約NT$1,128.5萬-NT$1,159萬,或HK$288.6萬-HK$296.4萬)。在郊區或福岡縣的較小城市,同樣規模的二手公寓平均僅為¥2,300萬(約NT$701.5萬或HK$179.4萬),凸顯即使在縣內也存在巨大的城鄉差距。

福岡的獨棟住宅價格因地點而異:在市內,較新的房屋可能在¥4,000萬-¥6,000萬(約NT$1,220萬-NT$1,830萬,或HK$312萬-HK$468萬)之間,而在九州的鄉村地區,可以找到遠低於¥2,000萬的寬敞住宅。

福岡的土地掛牌顯示,中心區的住宅用地成本約為每平方公尺¥30萬-¥60萬(每坪¥100萬-¥200萬)的優質地塊。同時,在郊區,土地價值急劇下降;在衛星城鎮可以用低於每平方公尺¥10萬購買土地,更遠的地方甚至更便宜。

福岡的租賃需求強勁,小型公寓的租金收益率往往略高於東京。2025年福岡的一房單位可能年收益率約為5%-6%,反映了城市不斷增長的人口和投資者興趣。(例如,福岡單房出租的預期收益率在最近的調查中約為5.0%,與其他區域城市類似。)

札幌(札幌)

北海道首府札幌,按日本標準提供相對實惠的都市住宅,儘管價格一直在上漲。2022年札幌新建公寓的平均價格約為¥5,150萬,到2024年可能已進一步上漲。這明顯低於關西或九州的大城市,但對札幌來說代表了顯著增長(歷史上新建單位在¥3,000萬-¥4,000萬範圍內)。這一增長部分歸因於重建項目和投資者湧入,以及札幌作為區域中心的吸引力。

札幌的二手物業仍然相當實惠:一套典型的二手公寓(70平方公尺)可能約為¥2,000萬-¥2,500萬(約NT$610萬-NT$762.5萬,或HK$156萬-HK$195萬),取決於屋齡和距離市中心的遠近。札幌郊區的獨棟住宅對於相對現代的建築,也可以在¥2,000萬-¥3,000萬範圍內找到,而較老舊的房屋或北海道鄉村城鎮的房屋可能便宜得多(通常遠低於¥1,000萬)。

札幌的土地價格適中——中心住宅用地可能為每平方公尺¥10萬-¥20萬,僅為東京定價的一小部分,而在市郊土地可能為每平方公尺數萬日圓。

從投資角度來看,札幌的租金收益率頗具吸引力。小型公寓往往年收益率約為5%,高於本州大多數城市。例如,一項預期收益率調查顯示札幌公寓約為5.0%,反映了適度的物業價格和穩定租金的平衡。這使得札幌對租賃物業投資者來說很有吸引力,儘管物業管理和北海道嚴酷的冬季是實際考慮因素。

東京23區:價格差異

東京的房價因區域而異。總體而言,截至2025年,東京23區70平方公尺公寓的平均價格約為¥9,140萬(約NT$2,787.7萬或HK$713萬)。然而,這個平均值掩蓋了巨大的範圍。在東京最獨特的中心區,價格動輒數億日圓,而在城市邊緣的外圍區,價格僅為其一小部分。

中心區(高端)

頂級區域以港區、千代田區、中央區和澀谷區為代表。港區(六本木和青山等社區的所在地)擁有最高的公寓價格——70平方公尺公寓平均約為**¥1億9,880萬**(接近NT$6,063.4萬或HK$1,550.6萬)。千代田區(皇居地區)和澀谷區緊隨其後,約為**¥1億1,500萬-¥1億2,000萬**(約NT$3,507.5萬-NT$3,660萬,或HK$897萬-HK$936萬)。在這些區域,黃金地段的新豪華公寓或較大單位花費**¥3億-¥5億**(數百萬台幣或港幣)並不罕見。

這裡的土地價值天文數字:在銀座,商業用地估價約為每平方公尺**¥5,700萬**——意味著一個榻榻米大小的空間(約1.65平方公尺)約為**¥9,400萬**(超過NT$2,867萬或HK$733.2萬)。頂級社區的住宅用地也不遑多讓,通常每平方公尺數百萬日圓。

外圍區(實惠)

相比之下,東京較外圍的區域提供相對實惠的住宅。最便宜的區域(通常在北部和東部,遠離中央商業區)包括葛飾區、足立區和江戶川區等地區。最低的區域平均價格約為70平方公尺公寓**¥5,000萬-¥5,500萬**(約NT$1,525萬-NT$1,677.5萬,或HK$390萬-HK$429萬)。例如,葛飾區平均約為**¥5,050萬**,足立區約為**¥5,300萬**該規模公寓。

這些外圍區域更具郊區特色;提供較小、較舊的房屋和較長的通勤時間,因此價格較低。在這些社區,¥5,000萬(約NT$1,525萬或HK$390萬)的預算可以購買一套全新的家庭規模公寓——而同樣的預算在東京市中心只能買到小套房。

中等區域

介於兩者之間,有中等住宅區(如杉並區、板橋區、大田區、練馬區等),70平方公尺公寓價格往往在**¥6,000萬-¥8,000萬範圍內(約NT$1,830萬-NT$2,440萬,或HK$468萬-HK$624萬**)。這些地區深受許多工薪家庭歡迎,平衡了成本和通勤。例如,練馬區或板橋區(西北外圍)的平均價格可能約為**¥6,000萬-¥6,500萬**,而世田谷區或文京區(更靠近且高檔住宅)的平均價格可能為**¥8,000萬-¥9,000萬**。東京的整體中位數被昂貴的核心區拉高,但整個都會區可以找到各種價位。

東京住宅類型:公寓vs.獨棟住宅vs.空屋

公寓(分契式公寓)

東京最常見的物業購買是公寓單位。如上所示,中心區的新建和近期公寓價格非常高(通常超過每平方公尺**¥100萬**)。即使在較不中心的地區,新公寓通常每平方公尺**¥80萬-¥90萬**,這意味著典型的70平方公尺(約21坪)單位很容易達到**¥5,000萬-¥6,000萬**(約NT$1,525萬-NT$1,830萬,或HK$390萬-HK$468萬)。

尋找二手公寓(中古マンション)的買家會發現較低的價格:例如,郊區的屋齡20年3LDK公寓可能售價為**¥3,000萬-¥4,000萬**,取決於距離車站的遠近。東京的公寓市場一直呈上升趨勢,2023年23區新公寓平均價格達到¥1億390萬(前所未有的高點)。

預計這一趨勢將持續到2025年,儘管速度會放緩,因為一些買家被高價排除,轉而尋找周邊縣市(埼玉、千葉、神奈川)的更便宜選擇。

獨棟住宅

在東京擁有獨棟住宅("ikkodate")較不常見,但許多存在,特別是在較安靜的住宅區。一般來說,土地是最大的成本——即使是一小塊房屋用地在城市中也可能非常昂貴。日本首都獨棟住宅的平均價格約為**¥5,000萬**,但這個數字包括較老舊的房屋和郊區。

東京23區的現代新建住宅通常範圍從約**¥6,000萬到¥1億2,000萬**(約NT$1,830萬-NT$3,660萬,或HK$468萬-HK$936萬),取決於位置和規模。例如,世田谷區的新三房獨棟住宅(高檔住宅區)可能約為**¥8,000萬-¥9,000萬**,而在外圍區如足立區,新房屋可能為**¥5,000萬-¥6,000萬**。在中心區,獨棟住宅是奢侈品(由於土地稀缺性),如果您想要任何合理的土地規模,通常花費遠超過**¥1億5,000萬**。

值得注意的是,東京的許多獨棟住宅建在非常小的地塊上(有時低於100平方公尺/約30坪的土地),這使它們在某種程度上(相對)實惠。東京的土地掛牌說明了成本:在黃金區(港區或澀谷區)的地塊很容易超過每坪¥1,000萬(約每平方公尺**¥300萬**),而在郊區(例如東京西部地區如八王子或青梅)的土地可能以每坪**¥10萬-¥30萬**購得,取決於靠近車站的程度。

空き家(空屋)

在東京的背景下,空き家遠不如日本鄉村常見,但確實存在。隨著老一代去世或搬出,甚至一些東京房屋也會空置。然而,與人口減少的鄉村不同,東京的空置房屋通常坐落在有價值的土地上——所以它們很少「超便宜」。相反,這些物業往往按土地價值出售。

例如,東京外圍區的老舊木造房屋可能作為「空き家」特價出售,比如說**¥2,000萬-¥3,000萬**,這反映了地塊價格(結構可能幾乎沒有價值)。偶爾,精明的買家(包括外國人)會尋找這些需要整修的房屋,作為以較低價格進入東京市場的方式。

在大東京地區(和周邊縣市)甚至有一些地方政府計劃列出待售或出租的空き家,但不要期望東京市中心有¥0的房屋——即使是破舊的房屋通常也因土地價值而花費可觀金額。基本上,東京的高需求確保即使是被忽視的物業,物業價值也保持高位。

也就是說,與購買新建住宅相比,如果願意投資維修,購買需要翻新的老舊房屋可以省錢。只需記住交易流程和稅費是相同的,就像任何正常銷售一樣(日本不因買家國籍而有所區別,也沒有針對外國人的額外費用)。

東京及其他城市的租金收益率

許多外國投資者也對日本房地產市場的租金收益率感興趣。租金收益率(通常以毛收益率或表面利回り報價)是年租金收入除以物業價格。日本主要城市的收益率往往適中,特別是在東京,物業價格相對於租金較高。以下是2024年按城市劃分的小型公寓(約一房或套房規模,例如1R-1LDK單位)平均毛租金收益率摘要:

城市	毛租金收益率(1LDK/1R)
東京(23區)——中心區	約3.8%
橫濱(鄰近東京)	約4.4%
大阪(大阪都市區)	約4.5%
名古屋(中部日本)	約4.7%
札幌(北海道)	約5.0%
福岡(九州)	約5.0%
仙台(東北)	約5.0%

資料來源:2024年投資者調查的平均預期收益率。收益率為毛數字,扣除費用前,假設物業狀況良好,靠近市中心。實際收益率可能因社區和物業屋齡而異。

如表所示,東京的租金收益率最低(約3.5-4%),原因是首都的物業價格非常高。大阪和名古屋提供中等較高的收益率(約4.5%),區域城市如札幌、福岡和仙台擁有最高的收益率(約5%或略高),因為那裡的物業價格較低,而租金仍相對穩健。

這些收益率是平均毛收益率;扣除費用(維護、物業管理、稅費等)後的淨收益率會低幾個百分點。儘管如此,數據表明對於尋求收入的投資者,區域城市的物業可能提供更好的回報,而東京物業通常更多地被選擇用於潛在的價值增值或作為穩定資產,而非高收益率。

結論:日本房價總結

總之,2025年在日本購買房屋的成本因地點和物業類型而異:

• 日本鄉村:在人口減少的鄉村地區,您可以找到價格相當於一輛車的可居住房屋(幾百萬日圓)。鄉村的土地可能驚人地便宜——有時每平方公尺只需幾千日圓。這些低價伴隨著權衡:偏遠地點、較老舊的建築(通常是需要翻新的空き家)和較少的服務。

• 主要區域城市(大阪、京都、福岡、札幌):這些城市提供中間選擇。住宅明顯比東京便宜,儘管熱門都市區的價格一直在上漲。預計大阪、京都或福岡等地的新公寓平均約為¥5,000萬-¥6,000萬,二手公寓約為¥2,000萬-¥4,000萬。札幌保持在較低端,新單位約為¥5,000萬。市中心的土地價格高但不如東京高,租賃物業的收益率相對較好(約4-5%毛收益率)。

• 東京:全國最昂貴的房地產市場,23區從超豪華中心區(典型公寓遠超¥1億)到更實惠的郊區(約¥5,000萬-¥6,000萬公寓)不等。東京的現代獨棟住宅通常在外圍地區從¥5,000萬-¥6,000萬起,在黃金地段可能飆升超過¥1億。即使是東京的「需要整修」空き家房屋也因土地價值而需要大量預算。東京的租金收益率最低,約3-4%,反映其作為首都的地位,投資者接受較低回報以換取穩定性。

外國人支付的市場價格與日本買家基本相同——日本房地產市場沒有「外國人溢價」。因此,無論您是本地還是國際買家在日本購買房屋,上述數字都同樣適用。隨著2025年日圓匯率使價格以台幣或港幣計算略顯實惠,一些海外買家看到了機會。

日本的住房市場提供了巨大的價格範圍,從實惠的鄉村住宅到高端東京物業。了解區域市場趨勢——如本文所述——以及與知識豐富的房地產經紀人合作,是在日本購買物業時做出明智投資或搬遷決策的關鍵。

如需更詳細的流程說明,請查看Selectra關於如何在日本購買房產的指南。

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常見問題

外國人在日本購買房屋的平均價格是多少?

外國人支付與日本公民相同的價格。平均價格範圍從鄉村住宅的¥200萬-¥300萬(約NT$61萬-NT$91.5萬,或HK$15.6萬-HK$23.4萬)到東京外圍區公寓的¥5,000萬-¥6,000萬(約NT$1,525萬-NT$1,830萬,或HK$390萬-HK$468萬),以及東京市中心超過¥1億(約NT$3,050萬或HK$780萬以上)。

外國人可以在日本購買房產嗎?

可以,外國人可以在日本無限制地購買房地產。與日本公民相比,外國買家沒有額外成本或特殊要求。

在日本購買房屋最便宜的地區在哪裡?

日本各地的鄉村地區,特別是青森等縣,提供最實惠的住宅。空き家(空置房屋)有時可以以低於¥100萬(約NT$30.5萬或HK$7.8萬)購買,在一些人口減少的地區甚至免費。

日本的房屋會貶值嗎?

一般來說,是的。與許多西方國家不同,日本房屋通常會隨著時間貶值,大部分物業價值在於土地而非結構。這部分是由於日本高額的遺產稅和對新建築的偏好。

在日本購買房產時我應該預期哪些額外成本?

除了購買價格外,買家應準備支付登記稅(約2%)、經紀人費用(購買價格的3-4%)、物業稅,以及可能的老舊物業翻新成本。

日本投資物業的平均租金收益率是多少?

租金收益率因地點而異。東京1LDK公寓平均約為3.8%,而福岡和札幌等區域城市提供約5%的較高收益率。這些是扣除物業管理和維護費等費用前的毛數字。

我如何找到日本待售的物業?

與房地產經紀人合作是最常見的方法。許多經紀公司在主要城市設有說英語的員工。網上物業掛牌也可用,儘管有些僅提供日語。當地的空き家銀行列出鄉村地區的空置物業。

我需要在日本才能購買房產嗎?

雖然可以遠程購買,但強烈建議親自到場查看物業和處理文件。許多買家與可以促進流程的房地產經紀人合作。