日本房地產稅完全指南：費用與稅率解析

為投資者與業主詳解日本複雜的房地產稅制體系

重點摘要

• 日本房地產稅以評定價值而非銷售價格為基礎計算
• 稅制體系包含多個組成部分，涉及一次性費用與年度稅款
• 外國買家可購買房地產，但必須深入了解稅務影響
• 固定資產稅是日本核心的房地產稅
• 都市計畫稅支持城市發展項目
• 不動產取得稅是購房者需繳納的一次性費用

執行摘要

日本的房地產稅制對於任何考慮在日本投資不動產的人來說都是至關重要的。與許多其他國家不同，日本的房地產稅基於地方政府的評定價值計算，通常低於實際市場價格。整體房地產稅通常約為評定價值的1%，但實際稅務結構包含多個組成部分，包括固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅、登記許可稅以及印花稅。

根據E-Housing的經驗，了解這些稅務義務對於在日本房地產市場做出明智的投資決策至關重要。外國投資者雖然可以自由購買日本房地產，但必須充分理解相關的稅務結構以避免意外的財務負擔。

日本房地產稅制概述

日本的房地產稅制是其不動產市場的重要基石。房地產業主和買家必須理解地方稅和年度費用的複雜結構。該體系在房地產擁有的不同階段適用各種稅項。

房地產稅的類型與重要性

日本有多種房地產稅影響房地產業主：

• 固定資產稅（1.4% 房地產價值）
• 都市計畫稅（0.3% 房地產價值）
• 不動產取得稅（3-4% 房地產價值）
• 登記許可稅（0.4-2% 依交易類型而定）
• 印花稅（依交易價值而變）

實例：房地產價格：¥2億日圓

房地產稅項	金額（¥）
固定資產稅 (1.4%)	2,800,000
都市計畫稅 (0.3%)	600,000
不動產取得稅 (4%)	8,000,000
登記許可稅 (1%)	2,000,000
印花稅	60,000
總計	13,460,000

購買日本房地產時，我們面臨如不動產取得稅等一次性稅項。建築物的稅率範圍為3.0%至4.0%。對於住宅用地，直到2027年3月31日前適用特殊規定。

房地產交易還涉及登記稅。土地為1.5%，建築物為2.0%。這些稅率基於評定房地產稅價值計算。

固定資產稅：日本核心房地產稅

固定資產稅是日本主要的房地產稅。房地產業主每年於1月1日繳納此稅。適用於全國的土地、住宅和商業建築。

標準稅率為房地產評定價值的1.4%。此價值每三年重新評估一次。年中購買的新業主需按比例繳納。

某些低於特定價值的房地產可免徵此稅。在東京，固定資產和都市計畫稅在2021年佔都市總稅收的26.8%。

稅種	稅率	評估頻率	適用範圍
固定資產稅	1.4%（標準）	每3年	土地、住宅、商業建築
農地固定資產稅	1.4% 市值55%	每3年	農業用地

農地按其市值的55%課稅。這有助於支持日本的農業部門，該部門佔國家GDP的1.1%。農場覆蓋日本可居住土地的36%。

都市計畫稅：支持城市發展

日本的都市計畫稅為城市發展倡議提供資金。它支持基礎設施改善並維護城市區域品質。此稅影響房地產業主和城市發展。

目的與適用範圍

都市計畫稅為各種城市發展項目提供資金。適用於《都市計畫法》指定區域內的房地產。該稅支持道路建設、公園開發和公共設施維護。

這些改善旨在創造更宜居的城市。它們也致力於長期提升房地產價值。

計算方法

都市計畫稅基於房地產的評定價值。類似於固定資產稅。稅率範圍為0.2%至0.3%，取決於地點。

地點	稅率
東京	0.3%
輕井澤	0.2%

地區差異

都市計畫稅稅率在日本各地有所不同。反映不同的城市發展需求。某些地區提供稅務優惠以吸引企業並促進增長。

在東京以外設立總部的公司可能符合減稅資格。這些差異可能影響房地產價值和投資決策。

都市計畫稅影響年度開支和社區發展。它有助於創造理想的生活環境。此稅可能長期增加房地產價值。

不動產取得稅：購房者的一次性費用

日本買家在購買房地產時需繳納一次性的不動產取得稅。此稅適用於購買、建造、贈與和交換房地產。稅率取決於房地產類型。

住宅房地產和土地的稅率為3%。商業房地產的稅率較高，為4%。地方稅務局根據房地產的評定價值計算此稅。

不動產取得稅是在日本購買房地產時的多項費用之一。買家還應準備其他開支：

• 仲介費：超過**¥400萬房地產的3%，加上¥60,000費用和消費稅**
• 印花稅：根據房地產價格，範圍從**¥10,000到¥480,000**
• 登記許可稅：適用於房地產交易期間
• 預扣稅：房地產取得時徵收10.21%

不動產取得稅通常在購買後1-2年到期。對於新建或取得的住宅房地產可能適用某些減免。

登記許可稅：所有權轉移

在日本買賣房地產需要了解登記許可稅。此稅在轉移所有權時適用，在房地產交易中至關重要。

適用時機

該稅項在轉移房地產所有權、設立抵押貸款或保護所有權時適用。土地和建築物分別計算，基於房地產的評定價值。

稅率與計算

稅率因交易類型而異。房地產所有權轉移吸引2.0%稅率。標準土地登記稅率為1.5%。對於新住宅或特殊情況，這些稅率較低。

應稅價值	登記稅
最高¥100萬	¥5,000
1,000,001 - 5,000,000	¥10,000

https://youtube.com/watch?v=KE2T_2tTtPE

對不動產市場的影響與投資策略

房地產稅對日本的不動產市場產生重大影響。它們影響房地產價值和投資選擇。不動產取得稅是買家的一次性費用。

固定資產稅是房地產業主的年度成本。這些稅項構成日本房地產擁有成本的整體部分。

稅種	稅率	影響
固定資產稅	1.4%	房地產業主的年度成本
不動產取得稅	3-4%	買家的一次性成本
登記稅	0.4-2%	所有權轉移成本

根據E-Housing的市場經驗，這些稅項塑造價格和不動產市場的投資策略。買家和投資者應仔細考慮這些因素。它們在日本房地產決策中發揮重要作用。

外國投資者的特殊考量

外國投資者在日本房地產市場面臨特殊的稅務考量。雖然外國人可以自由購買日本房地產，但了解完整的稅務結構對於成功投資至關重要。

對於非居民投資者，預扣稅制度特別重要。出售房地產時，可能面臨10.21%的預扣稅。此外，租金收入也可能受到特殊的稅務規定影響。

E-Housing建議外國投資者在進行重大房地產交易前諮詢專業的稅務顧問，以確保完全合規並優化稅務策略。

結論

日本的房地產稅制雖然複雜但可以管理。了解這些稅項有助於投資者和業主做出明智決策。固定資產稅、不動產取得稅和都市計畫稅都發揮重要作用。

了解稅務法規和免稅條件可以節省資金，也可以避免房地產交易中的意外成本。外國買家應考慮尋求專業稅務諮詢。

地點、房地產類型和稅務扣除等關鍵因素影響最終成本。這些資訊有助於自信地駕馭日本不動產市場。

房地產稅對任何在日本投資的人都是必不可少的。它們影響房地產價值和投資策略。了解這些稅項確保順利的不動產交易和擁有體驗。

資料來源與免責聲明

本文基於公開可得的日本稅務資訊和E-Housing的市場經驗編寫。稅務法規可能會發生變化，建議讀者在做出重大財務決策前諮詢合格的稅務專業人士。

免責聲明：本文僅供參考，不構成專業稅務或法律建議。實際稅務義務可能因個人情況而異，建議尋求專業諮詢。