在日本买房需要多少钱（2025年）

在日本购买房产的价格范围很广，从极其实惠的乡村房屋到价格高昂的城市公寓应有尽有。本文深入介绍2025年日本住宅房产价格，重点关注乡村地区与东京、大阪等主要城市的成本对比。所有价格均以日元（¥）和人民币（CNY）标注，方便读者参考（按2025年汇率约¥100日元 ≈ ¥4.8人民币计算）。值得注意的是，日本对外国人购房没有额外费用或限制——日本房地产价格对外国买家和日本公民一视同仁。

下文将详细分析日本乡村地区、主要城市（大阪、京都、福冈、札幌）的典型房价，并深入探讨东京各区和不同房产类型的住房市场。我们还总结了这些地区的纯土地价格和1LDK公寓的租金回报率，帮助您在考察日本待售房产时做出明智决策。

2025年日本各地区平均房价

地区	平均价格（日元）	平均价格（人民币）
日本乡村地区	¥20,000,000	¥96,000
大阪市	¥55,000,000	¥264,000
京都市	¥60,000,000	¥288,000
福冈市	¥56,000,000	¥268,800
札幌市	¥51,500,000	¥247,200
东京（外围区）	¥55,000,000	¥264,000
东京（23区平均）	¥91,400,000	¥438,720
东京（中心区）	¥120,000,000	¥576,000

• 人民币换算基于2025年大致汇率：¥100日元 = ¥4.8人民币

日本乡村：乡村住房和土地价格

日本乡村地区的房价远低于城市。在许多乡村县份，一套普通独栋住宅的价格约为2000万至2500万日元（约合人民币9.6万至12万元）。例如，价格最低的县份，一套100平方米的独栋住宅（约使用10年）平均价格约为1990万日元。

然而，在小城镇，无数老旧房屋的售价要低得多。实际上，在日本乡村地区找到售价仅为200万至300万日元（约合人民币9600元至1.44万元）的可入住房屋并不罕见。这些超低价房产通常是"空き家"（空置房）——由于日本人口减少而被遗弃的老旧房屋。地方政府维护着"空置房银行"，列出这类房产，有些价格不到100万日元，甚至免费赠送，但通常要求购买者承诺进行翻新或居住。

乡村地区的纯土地价格同样便宜。在偏远村庄，土地每平方米可能只需几百日元。例如，北海道调查中价格最低的地区，官方土地价值约为每平方米1350日元（每坪约4460日元）。这意味着您理论上可以以不到100万日元的价格购买500平方米（5380平方英尺）的土地——相当于五块宅基地仅需77万日元（约合人民币3696元）。如此低的价格反映了乡村人口减少和住房供应充足的现状。

相比之下，更便利的乡村地区（靠近区域中心或旅游景点）的农田和宅基地价格会更高，但与城市地区相比仍然温和——通常在每平方米几千日元（每坪数万日元）的范围内。

主要城市：大阪、京都、福冈和札幌

日本的主要区域城市房价虽然高于乡村地区，但通常低于东京。下面我们详细介绍截至2025年大阪、京都、福冈和札幌的平均房价和市场趋势，以及一些土地价格背景。所有这些城市近年来都经历了价格上涨，但其成本与东京的高端房地产市场相比仍保持适中。

大阪（大阪）

大阪是日本第二大都市圈，这座商业城市的房价虽然可观，但不如东京极端。截至2024年底，大阪市新建公寓的平均价格约为5500万至5700万日元（约合人民币26.4万至27.36万元）。由于强劲需求和新房供应有限，这标志着急剧上涨（某些月份同比涨幅超过40%）。

相比之下，大阪的二手公寓交易价格较低：大阪府内一套70平方米的二手公寓平均价格约为1800万至2000万日元（约合人民币8.64万至9.6万元），而在大阪市内，一套较新的70平方米公寓的平均价格更高，约为4500万日元（约合人民币21.6万元）。大阪郊区的独栋住宅价格范围在2000万至4000万日元（约合人民币9.6万至19.2万元）之间，具体取决于房龄和距市中心的距离，而大阪中心区的土地价格昂贵——黄金地段的商业用地价值约为每平方米100万至200万日元（每坪超过330万至660万日元），住宅区稍低。

对于投资者来说，大阪房地产市场的租金回报率适中。大阪市的小型公寓（单间或1LDK规格）通常年毛租金回报率约为4%至5%。这略高于东京的回报率，反映出大阪相对于租金而言较低的购买价格。例如，一项调查显示，大阪单间公寓的平均回报率在4%左右。

京都（京都）

京都以其文化遗产和有限的新开发而闻名，日本文化之都的房价飙升。2024年，京都府新建公寓价格同比上涨30.6%，涨幅超过大阪。京都市中心现在极其昂贵：在中京区（京都中心）等热门区域，新建公寓的平均价格超过1亿日元（约合人民币48万元）——这是高端精品项目和富裕买家强劲需求（包括被京都文化魅力吸引的买家）的结果。

其他中心区（如东山区、北区）的新建公寓平均价格也接近或超过1亿日元。这些价格与东京的豪华房产相当，反映出京都土地稀缺和严格的建筑法规。

对于普通买家，京都外围地区有更实惠的选择。京都市的二手公寓平均价格约为3000万至4000万日元（约合人民币14.4万至19.2万元），适合标准家庭规模的单元，而京都府郊区（如宇治或龟冈等城镇）则提供约2000万日元范围的较低价格。

京都的独栋住宅也呈现两极分化：中心区的现代独栋住宅价格很容易超过6000万至8000万日元（约合人民币28.8万至38.4万元），而外围地区或老旧房屋要便宜得多，有时为2000万至3000万日元（特别是需要翻新的老町屋）。京都市中心的土地价格昂贵（类似于大阪，通常远超每平方米100万日元），但外围地区或邻近的滋贺县（因京都高成本而成为热门通勤替代地）的价格更为合理。

福冈（福冈）

福冈是九州岛最大的城市，近年来已成为日本的热门房地产市场。截至2024年，福冈市新建公寓价格飙升，平均达到约5600万日元（约合人民币26.88万元）。这是一次戏剧性的上涨（比前一年上涨超过40%），归因于建设放缓和供应有限——新建公寓数量减少，推高了可售房产的价格。

尽管价格激增，福冈的房地产市场仍比东京或京都更实惠。例如，福冈市一套使用10年的70平方米二手公寓平均价格约为3700万至3800万日元（约合人民币17.76万至18.24万元）。在郊区或福冈县的小城市，相同规模的二手公寓平均仅为2300万日元（约合人民币11.04万元），凸显了县内城乡之间的巨大差距。

福冈的独栋住宅价格因地点而异：在市内，较新的房屋价格可能在4000万至6000万日元（约合人民币19.2万至28.8万元）之间，而在九州的乡村地区，可以找到价格远低于2000万日元的宽敞房屋。

福冈的纯土地挂牌信息显示，中心区住宅用地价格约为每平方米30万至60万日元（每坪100万至200万日元）。与此同时，在外围地区，土地价值急剧下降；在卫星城镇，可以购买价格低于每平方米10万日元的土地，更远的地方甚至更便宜。

福冈的租赁需求强劲，小型公寓的租金回报率往往略高于东京。2025年，福冈的一居室公寓年毛回报率可能约为5%至6%，反映出该市不断增长的人口和投资者兴趣。（例如，福冈单间出租的预期回报率约为5.0%，与其他区域城市相似。）

札幌（札幌）

札幌是北海道的首府，以日本标准来看提供相对实惠的城市住房，尽管价格一直在上涨。2022年札幌新建公寓的平均价格约为5150万日元，到2024年可能进一步上涨。这明显低于关西或九州的大城市，但对札幌来说是显著增长（历史上新建公寓价格在3000万至4000万日元范围内）。这一增长部分归因于重建项目和投资者涌入，以及札幌作为区域枢纽的吸引力。

札幌的二手房产仍然相当实惠：一套典型的二手公寓（70平方米）价格可能约为2000万至2500万日元（约合人民币9.6万至12万元），具体取决于房龄和距市中心的距离。札幌郊区的独栋住宅对于相对现代的建筑也可以在2000万至3000万日元范围内找到，而北海道乡村城镇的老旧房屋或房产价格可能便宜得多（通常远低于1000万日元）。

札幌的土地价格适中——中心住宅用地可能为每平方米10万至20万日元，仅为东京价格的一小部分，而在城市外围，土地价格可能为每平方米数万日元。

从投资角度来看，札幌的租金回报率颇具吸引力。小型公寓的年毛回报率往往约为5%，高于本州大多数城市。例如，一项预期回报率调查显示，札幌公寓约为5.0%，反映出适中的房产价格和稳定租金之间的平衡。这使札幌对出租房产投资者很有吸引力，尽管物业管理和北海道严酷的冬季是实际考虑因素。

东京23区：价格差异

东京的房价因区而异。总体而言，截至2025年，东京23区70平方米公寓的平均价格约为9140万日元（约合人民币43.872万元）。然而，这一平均值掩盖了巨大的价格范围。在东京最独特的中心区，价格高达数亿日元，而在城市边缘的外围区，价格仅为前者的一小部分。

中心（高端）区

高端区的代表是港区、千代田区、中央区和涩谷区。港区（包括六本木和青山等社区）的公寓价格最高——70平方米公寓平均约1.988亿日元（近95.424万人民币）。千代田区（皇居区域）和涩谷区紧随其后，约为1.15亿至1.2亿日元（约55.2万至57.6万人民币）。这些区域的新建豪华公寓或大型单元价格达到3亿至5亿日元（数百万人民币）并不罕见。

这里的土地价值惊人：在银座，商业用地价值约为每平方米5700万日元——意味着一块榻榻米大小的空间（约1.65平方米）约为9400万日元（超过45.12万人民币）。顶级社区的住宅用地价格也不相上下，通常每平方米数百万日元。

外围（实惠）区

相比之下，东京较外围的区提供相对实惠的住房。价格最低的区（通常在北部和东部，距离中央商务区较远）包括葛饰区、足立区和江户川区等地区。最低区平均价格约为5000万至5500万日元（约24万至26.4万人民币），适合70平方米公寓。例如，葛饰区平均约5050万日元，足立区约5300万日元。

这些外围区更具郊区特色；它们提供较小、较旧的房屋和较长的通勤时间，因此价格较低。正是在这些社区，5000万日元（约24万人民币）的预算可以购买一套全新的家庭规模公寓——而相同的预算在东京中心仅能买到一间小工作室。

中端区

介于两者之间的是中端住宅区（如杉并区、板桥区、大田区、练马区等），70平方米公寓价格往往在6000万至8000万日元范围内（约28.8万至38.4万人民币）。这些地区深受许多工薪家庭欢迎，在成本和通勤之间取得平衡。例如，练马区或板桥区（西北外围）的平均价格可能约为6000万至6500万日元，而世田谷区或文京区（距离较近且高档住宅区）的平均价格可能为8000万至9000万日元。东京的整体中位数因昂贵的核心区而被拉高，但整个都市圈可以找到各种价位。

东京的住房类型：公寓 vs. 独栋住宅 vs. 空置房

公寓（マンション）

在东京，最常见的房产购买类型是公寓单元。如上所示，中心区的新建和近期公寓价格非常高（通常每平方米超过100万日元）。即使在不太中心的地区，新建公寓的价格通常也为每平方米80万至90万日元，这意味着一套典型的70平方米（750平方英尺）单元很容易达到5000万至6000万日元（24万至28.8万人民币）。

寻找二手公寓（中古マンション）的买家会发现价格较低：例如，郊区区域的一套使用20年的3LDK公寓售价可能为3000万至4000万日元，具体取决于距火车站的距离。东京的公寓市场一直呈上升趋势，2023年23区新建公寓平均价格达到1.039亿日元（史无前例的高位）。

预计这一趋势将持续到2025年，尽管速度有所放缓，因为一些买家因价格过高而转向周边县（埼玉、千叶、神奈川）寻找更便宜的选择。

独栋住宅

在东京拥有独栋住宅（"一户建"）不太常见，但许多存在，特别是在较安静的住宅区。一般来说，土地是最大的成本——即使是建造房屋的小地块在城市中也可能非常昂贵。日本首都独栋住宅的平均价格约为5000万日元，但这一数字包括老旧房屋和郊区地区。

东京23区新建的现代房屋通常价格在约6000万至1.2亿日元（28.8万至57.6万人民币）之间，具体取决于位置和规模。例如，世田谷区（高档住宅区）的一套新建3居室独栋住宅可能约为8000万至9000万日元，而在足立区等外围区，新建房屋可能为5000万至6000万日元。在中心区，由于土地稀缺，独栋住宅属于奢侈品，如果您想要任何合理的土地面积，价格通常远超1.5亿日元。

值得注意的是，东京的许多独栋住宅建在非常小的地块上（有时小于100平方米/1076平方英尺的土地），这在一定程度上（相对）保持了价格的可负担性。东京的纯土地挂牌说明了成本：黄金地段（港区或涩谷区）的地块价格很容易超过每坪1000万日元（约每平方米300万日元），而外围地区（如东京西部的八王子或青梅等地区）的土地价格可能为每坪10万至30万日元，具体取决于距车站的距离。

空き家（空置房）

在东京的背景下，空置房远不如日本乡村地区常见，但确实存在。随着老一辈去世或搬出，即使是一些东京房屋也会变成空置。然而，与人口减少的乡村不同，东京的空置房通常坐落在有价值的土地上——因此很少"超级便宜"。相反，这些房产往往按土地价值出售。

例如，东京外围区的一栋旧木屋可能作为"空置房"特价销售，价格约为2000万至3000万日元，这反映了地块价格（建筑本身可能没什么价值）。偶尔，精明的买家（包括外国人）会寻找这些需要翻新的房屋，作为以较低价格进入东京市场的方式。

在大东京地区（和周边县）甚至有一些地方政府项目列出待售或出租的空置房，但不要期望在东京中心找到0日元的房屋——即使是破旧的房屋，由于土地价值，通常也需要一笔可观的费用。从本质上讲，东京的高需求确保即使是被忽视的房产，房产价值也保持高位。

也就是说，与购买新建房屋相比，如果愿意投资维修，购买需要翻新的旧房可以省钱。只需记住，交易流程和税费与任何正常销售相同（日本不因买家国籍而有歧视，也不对外国人收取额外费用）。

东京和其他城市的租金回报率

许多外国投资者也对日本房地产市场的租金回报率感到好奇。租金回报率（通常以毛回报率或表面利回り表示）是年租金收入除以房产价格。日本主要城市的回报率往往适中，特别是在东京，房产价格相对于租金较高。以下是2024年按城市划分的小型公寓（约一居室或单间规格，如1R-1LDK单元）的平均毛租金回报率摘要：

城市	毛租金回报率（1LDK/1R）
东京（23区）– 中心区	~3.8%
横滨（东京周边）	~4.4%
大阪（城市大阪）	~4.5%
名古屋（中部日本）	~4.7%
札幌（北海道）	~5.0%
福冈（九州）	~5.0%
仙台（东北）	~5.0%

来源：2024年投资者调查的平均预期回报率。回报率为毛数据，扣除费用之前，假设房产状况良好且靠近市中心。实际回报率可能因社区和房龄而异。

如表所示，由于首都房产价格非常高，东京的租金回报率最低（约3.5-4%）。大阪和名古屋提供略高的回报率（约4.5%），札幌、福冈和仙台等区域城市的回报率最高（约5%或略高），因为那里的房产价格较低，而租金仍然相对稳健。

这些回报率是平均毛回报率；扣除费用（维护、物业管理、税费等）后的净回报率会低几个百分点。尽管如此，数据表明，对于寻求收入的投资者来说，区域城市的房产可能提供更好的回报，而东京房产通常更多是为了潜在的价值增值或作为稳定资产而非高回报率。

结论：日本房价总结

总而言之，2025年在日本购买房屋的成本因地点和房产类型而有很大差异：

• 日本乡村地区：在人口减少的乡村地区，您可以找到价格相当于一辆汽车（几百万日元）的宜居房屋。乡村的土地价格惊人地便宜——有时每平方米仅需几千日元。这些低价格伴随着权衡：偏远位置、较旧的建筑（通常是需要翻新的空置房）以及较少的服务。

• 主要区域城市（大阪、京都、福冈、札幌）：这些城市提供中间选择。住房明显比东京便宜，尽管热门城市地区的价格一直在上涨。预计大阪、京都或福冈等地的新建公寓平均价格约为5000万至6000万日元，二手公寓约为2000万至4000万日元。札幌的价格较低，新建单元约为5000万日元。市中心的土地价格很高，但不及东京高，出租房产的回报率相对较好（约4-5%毛回报率）。

• 东京：日本最昂贵的房地产市场，23区从超豪华中心区（典型公寓远超1亿日元）到更实惠的外围地区（约5000万至6000万日元的公寓）。东京的现代独栋住宅通常在外围地区起价约为5000万至6000万日元，在黄金地段可能飙升至超过1亿日元。即使是东京的"需要翻新"的空置房，由于土地价值，也需要相当大的预算。东京的租金回报率最低，约为3-4%，反映其作为投资者接受较低回报以换取稳定性的首都地位。

外国人支付的市场价格与日本买家基本相同——日本房地产市场没有"外国人溢价"。因此，无论您是本地还是国际购买者，上述数字同样适用。随着2025年日元汇率使价格在人民币计价方面略显实惠，一些海外买家看到了机会。

日本的房地产市场提供了巨大的价格范围，从实惠的乡村房屋到东京的高端房产。了解区域市场趋势——如本文所述——以及与知识渊博的房地产经纪人合作，是在日本购买房产时做出明智投资或搬迁决策的关键。

有关流程的更详细分解，请查看Selectra关于如何在日本购买房产的指南。

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常见问题解答

外国人在日本的平均房价是多少？

外国人支付的价格与日本公民相同。平均价格从乡村房屋的200万至300万日元（约合人民币9600元至1.44万元）到东京外围区公寓的5000万至6000万日元（约合人民币24万至28.8万元），东京中心区超过1亿日元（约合人民币48万元以上）不等。

外国人可以在日本购买房产吗？

可以，外国人可以在日本购买房地产，没有限制。与日本公民相比，外国买家没有额外费用或特殊要求。

日本哪些地区买房最便宜？

日本各地的乡村地区，特别是青森等县，提供最实惠的住房。空置房（空き家）有时可以以低于100万日元（约合人民币4800元）的价格购买，在某些人口减少的地区甚至免费。

日本的房屋会贬值吗？

一般来说，是的。与许多西方国家不同，日本房屋通常会随着时间贬值，大部分房产价值在于土地而非建筑。这部分归因于日本高额的遗产税和对新建房屋的偏好。

在日本购买房产时应该预期哪些额外费用？

除购买价格外，买家还应准备支付登记税（约2%）、经纪人费用（购买价格的3-4%）、房产税以及老旧房产可能产生的翻新费用。

日本投资房产的平均租金回报率是多少？

租金回报率因地点而异。东京1LDK公寓的平均回报率约为3.8%，而福冈和札幌等区域城市提供约5%的更高回报率。这些是扣除物业管理和维护费等费用之前的毛数据。

如何找到日本的待售房产？

与房地产经纪人合作是最常见的方法。主要城市的许多中介都有讲英语的员工。在线房产列表也可用，尽管有些仅提供日语。地方空置房银行列出了乡村地区的空置房产。

我需要在日本才能购买房产吗？

虽然可以远程购买，但强烈建议亲自到场查看房产并处理文书工作。许多买家与可以促进流程的房地产经纪人合作。